Судебные споры о границах земельных участков

Незаконное межевание и судебная практика

Незаконное межевание — причина всех пограничных споров в судах Новой Москвы и Московской области. Сами судебные споры данной категории характеризуются несколько затяжным характером по причине длительности проведения землеустроительных экспертиз. Незаконное межевание может быть обжаловано в суд. Однако, необходимо осознавать, что нарушение процедуры не является безусловным основанием для удовлетворения заявления о незаконности межевания, т.к. суд должен установить факт нарушения прав смежных землевладельцев, то есть прав истца.

Признание межевания незаконным

Признание межевания незаконным — признание незаконным определенных геодезическим способом в горизонтальной плоскости границ земельного участка. Собственно межевание земель представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельных участков, определению местоположения границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов. Точное соблюдение закона при межевании — гарантия соблюдения прав всех заинтересованных лиц и гарантия отсутствия оснований для признания межевания незаконным. Только не все это понимают. В целом к работам по межеванию относят: согласование границ земельных участков, создание планового съёмочного обоснования, определение координат межевых знаков и закрепление их на местности, определение площади земельного участка по полученным координатам, формирование землеустроительного дела и подача его на регистрацию.

Признание межевания незаконным — исключительно судебная процедура, которая начинается составлением и подачей в суд по месту нахождения земельного участка соответствующего искового заявления. Одновременно с признанием межевания незаконным лучше всего подать требование о снятии земельного участка с кадастрового учета. Основания для признания межевания незаконным выявляются зачастую не в момент проведения межевания, а в момент, когда оно уже проведено и земельный участок поставлен на кадастровый учет. Это естественно только в тех случаях, когда границы земельного участка в натуре остаются нетронутыми, а границы изменены только на землеустроительных документах. Признание межевания незаконным — следствие таких действий, как проведение геодезических работ сидя в кресле без выхода на место. Или откровенный подкуп лиц, проводящих межевые работы. Ну как в здравом уме можно провести границу смежного земельного участка по крыше вашего дома? А такое было в реальности установлено экспертизой и судом.

Все споры по границам земельных участков есть результат ранее проведенного незаконного межевания одного или нескольких земельных участков. Без изначально незаконного межевания не может начаться ни один спор, так как незаконное межевание — видимое действие одного землепользователя против другого или против многих других землепользователей.

Признание межевания незаконным, как указано ранее, повод для обращения в суд. Мы предлагаем следующие правовые действия: адвокатскую консультацию (on-line) на которой формируется как сама цель, так и способ ее достижения. Проблема в данном случае одна — признание межевания незаконным. А вопросов о том, как разрешить проблему грамотно и с наименьшими затратами может быть много. То есть до вступления адвоката в процесс, необходимо убедиться, что поставленная цель имеет свое разрешение. Далее в процесс вступает адвокат, составляет и подает в суд иск по вопросу признания межевания незаконным: с этого начинается фактический спор. Дальнейшее движение дела — на адвокате. Вы лично, вправе вообще не участвовать в рассмотрении дела.

Как признать межевание участка недействительным?

Существует два возможных варианта изменения границ: исправление кадастровой ошибки или обращение в суд. Если собственник участка с реестровой ошибкой не хочет самостоятельно заниматься изменением своих границ, принудить его к землеустроительным работам может только суд. Отмена некорректных границ производится на основании решения суда о признании недействительным межевания участка по заявлению собственника либо соседа, чьи границы накладываются на другие участки.

Для начала судебного производства необходимы действия:

  1. Оформить исковое заявление и подать его в канцелярию суда.
  2. Произвести оплату госпошлины в установленном размере.
  3. Передать в суд необходимые документы, подтверждающие вашу правоту.

Оформление искового заявления может быть произведено самостоятельно либо с привлечением квалифицированного юриста по земельным спорам или кадастрового инженера.

Необходимые документы для подачи в суд

В процессе необходимо предоставить следующее:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • межевой план с ошибками и наложениями;
  • ксерокопию документа, удостоверяющего личность.

Если часть документов не может быть предоставлена собственником участка, например, в случае ошибочного межевания смежного надела, суд запрашивает недостающие бумаги самостоятельно.

Документы, являющиеся результатами процедуры

В процессе установления границ земельного участка кадастровый инженер составляет межевое дело, и основным документом, входящим в него является межевой план.

Такой план состоит из графической и текстовой частей и содержит в себе схему расположения участка с указанием координат поворотных точек, проведенными между ними линиями, которые являются межами, определяющими границы собственности.

Его текстовая часть содержит описание земельного надела, содержащую его основные характеристики, имеющие значение для определения кадастровой стоимости, возможности возведения зданий или сооружений, возделывания для посадки сельскохозяйственных культур и прочих действий, что могут иметь место при эксплуатации участка.

На основании составленного межевого плана владелец надела может обращаться для постановки участка на учет, получения кадастрового паспорта, права собственности, а также совершать любые сделки гражданско-правового характера, которые не запрещены законодательством.

Причины признания результатов недействительными

Законом определены моменты и условия, при наличии которых собственник надела, другое лицо или организация, чьи права были затронуты в процессе проведенного межевания, могут рассчитывать на допустимость оспаривания результатов установления границ.

Так, к таким условиям относят следующие:

  • Проведение межевания без наличия акта согласования границ, подписанного всеми заинтересованными лицами. Отсутствие подписей допускается лишь при неявке таких лиц после соблюдения со стороны владельца участка положенной процедуры оповещения и отсутствии письменных заявлений от соседей о несогласии с границами, проходящими именно таким образом;
  • Допущение нарушений в ходе выполнения работ инженером. Это может быть отсутствие операции выезда на участок для выноса границ в натуру, игнорирование документальных данных, на основании которых межа будет проходить иным способом и т.д.;
  • Появление новых документальных данных или свидетельских показаний, которые изменяют ход проложенной межи;
  • Обнаружение ошибки в предоставленных данных. Это может быть пересечение границ смежных участков, наложение одного надела на другой, отнесение земли к совершенно другой территории, любые другие неточности, которые будут иметь место в графической или текстовой части;
  • Приобретение земли и переход ее в собственности в результате самозахвата территории. Такие ситуации происходят достаточно редко, но все же могут иметь место в результате неточного анализа предоставленной документации кадастровым инженером или подачи заказчиком недостоверных данных.

Как отменить результаты через суд

Отменить результаты межевания возможно путем выполнения следующих шагов:

  • Обращение к инженеру, который составлял имеющийся межевой план и определял координаты проходящих границ участка;
  • Сбор документов, которые могут свидетельствовать о наличии ошибок в составленном межевом плане;
  • Составление заявления, в котором отражается требование устранения имеющейся ошибки межевого плана;
  • Предоставление пакета документации, квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины и самого заявления в кадастровую палату;
  • Получение ответа в течение 15 суток с момента подачи заявления. В большинстве случаев кадастровая палата отказывает в удовлетворении требования лица, мотивируя это наличием существующего межевого плана;
  • Направление обращения в судебную инстанцию. Это осуществляется для возможности принудительного внесения изменений в составленный план на основании решения суда;
  • Составление иска, предоставление оформленного заявления с пакетом документации, включающим в себя подтверждение попытки досудебного урегулирования вместе с квитанцией об оплате государственной пошлины.

Кто имеет право оспаривать результаты

Возможность направления обращений в суд относительно оспаривания имеющихся результатов межевания может иметь место только при наличии оснований у лица или организации, выступающего в роли истца.

Так, в частности, право на оспаривание установленных границ в суде, имеют такие лица:

  • Лица, использующие участок или смежные с ним наделы на правах заключенного договора аренды;
  • Собственники участков, имеющих документальное подтверждение права владения определенным участком земли;
  • Лица, владеющие наделом на правах бессрочного пользования им;
  • Лица, владеющие участком на правах пожизненного наследуемого владения.

Документы

Обращение в судебную инстанцию для того, чтобы иметь возможность оспорить результаты межевания земельного участка через суд, должно сопровождаться подготовкой и предоставлением необходимого в таких случаях пакета документации.

Список документов может несколько отличаться в зависимости от особенностей рассматриваемого дела, но при этом он имеет много общих пунктов, среди которых можно выделить:

  • Документ, подтверждающий наличие права обращения в суд для оспаривания результатов установления границ (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.д.);
  • Документ, подтверждающий право собственности лица, которое направляет иск в суд;
  • Само исковое заявление, в котором содержится суть вопроса относительно установленных границ участка;
  • Межевой план, содержащий ошибки;
  • Новый межевой план, содержащий правильную информацию, которую необходимо будет внести в государственный реестр.

Содержание искового заявления

Подаваемое исковое заявление должно содержать в себе следующую информацию:

  • ФИО заявителя, его основные данные, сведения об участке, по поводу которого имеется спор;
  • Данные ответчика, имеющего другое мнение относительно проходящих границ;
  • Указание сути проблемы – излагаются имеющиеся ошибки в составленном межевом плане, которые необходимо устранить. В основной части рекомендуют указывать на то, что наличие ошибки нарушает имеющееся право собственности и при этом не позволяет использовать участок в полной мере;
  • Ссылка на законы и прочие нормативные акты, на основании которых возможно обращение заявителя и признание межевого плана недействительным и требующим внесения изменений;
  • Дата заполнения и подпись истца.

Что такое негаторный иск?

Жалоба на действия или обстоятельства, которые мешают вам пользоваться своим имуществом – это и есть негаторский иск.

Требования могут быть такие:

  • прекратить строительство на вашей территории;
  • убрать свои хозяйственные постройки с вашей земли;
  • не заходить на территорию , которой вы владеете;
  • освободить ваш сад от своих посадок и всё в таком роде.

Эта жалоба направляется к нарушителям (к ним же применяется иск), которые мешают пользоваться имуществом, не лишая вас права собственности.

Судебная практика по негаторным искам

  • За последние десять лет рассмотрение данной разновидности жалоб и претензий прослеживается правильность ведения дел.
  • Принятое судом решение , не должно быть слишком сложным для выполнения ответчиком.
  • Невозможно защитить ваши права , в случае если будет причинен несоразмерный вред имуществу большого числа других людей.
  • Собственник может подать жалобу во всех случаях нарушения его владения имуществом.
  • Список подобных нарушений есть в гражданском кодексе и каждый может быть с ним ознакомлен.
  • Чтобы подать именно такую жалобу , ваши права должны быть каким-то образом нарушены, но не может быть в этом случае лишения возможности владеть своей собственностью.
  • Во всех остальных случаях нужно выбрать иной метод защиты своих прав.
  • Владелец имущества может подать иск в арбитражный суд с требованиями к юридическому лицу, прекратить использовать его собственность в деятельности своей организации.
  • Данное требование, которое направляется на устранение имеющихся условий , которые препятствуют пользование владельцом своего имущества, но не отнимают имущество.

Исковое заявление об устранении препятствий в пользовании имуществом

Владелец имеет право потребовать устранения всяких нарушений его прав, даже если нарушения не лишают его возможности владения.

Такие же права имеет лицо, не являющееся собственником, но на праве пожизненного наследуемого владения, распоряжается имуществом (управляет, проживает в доме и прочее).

Другими словами, если кто-то нарушает ваши права:

  • Устанавливает на вашем участке свои постройки;
  • Или строит сооружения , которые загораживают вам доступ к участку, дому, даче или хозяйственным постройкам:
  • а также занимает ваш участок в то время когда вы отсутствуете.

В этом случае вы вправе подать жалобу. Так как подобные действия со строны ответчика полностью незаконны.

Дела по освобождению от ареста вашей недвижимости или земли
рассматриваются:

  • В соответствии с правилами судебного производства , прописанными в законодательстве;
  • Рассмотрение никак не зависит от того , как именно наложен арест на имущество (в порядке применения мер обеспечения иска, взыскания задолженностей, исполнения приговора суда).

Предъявить данный вид жалобы могут:

  • собственник имущества ;
  • человек, который распоряжается имуществом , в то времени, когда оно ему не принадлежит. То есть по договору с собственником или решению суда.

Чтобы подтвердить факт того, что требования заявителя на чём-то основаны, он обязан предъявить соответствующие бумаги, которые подтверждают его права на владение тем имуществом, по которому ведутся споры.

Смысл подобных исков в том, что:

  • Принятие решения об удовлетворении жалобы от владельцев, не зависит от того будет ли установлена чья-то вина в создании своим поведением невозможность осуществления полных прав пользования и распоряжения недвижимостью.
  • Но в том случае, если присутствует ущерб , нанесенный третьими лицами, имуществу собственника, тогда можно взыскать сумму ущерба с виновного, в установленном законом порядке.
  • Жалобу не удовлетворят, если третьим лицам удастся доказать правомерность своих действий.

Проанализировав практику ведения подобных дел в суде, за последние десять лет можно сделать вывод о том,что:

  • В целом закон был правильно применен арбитражными судами Северо-Западного округа.
  • Однако есть случаи , когда были допущены ошибки.
  • Ошибки в таких делах приводят к тому , что принятые судебных акты рассматриваются в кассационном порядке и отменяются.

– А если границы земельного участка (соответственно, и забор) установлены с нарушением статей Градостроительного кодекса о разработке проектов межевания территории (а это, как правило, так), то это можно доказывать в судах? Или бесперспективно, потому что государственный кадастр? То, что делают земельщики, проектами межевания называть нельзя, так как они определяют границы только по отношению к одному объекту, не учитывая никаких общественных интересов.

Отвечает директор компании «Жданов групп» Евгений Жданов:

Действительно, случаются ситуации, когда план межевания территории выполняется с нарушениями. К примеру, неверно указывают границы поворотных точек. Особенно часто так происходит, если земельные участки имеют неправильную форму. Что касается забора, то, согласно Градостроительному кодексу, он является элементом благоустройства и не имеет отношения к непосредственно межеванию территории. Безусловно, если оно произведено с нарушениями, можно обращаться в суд и выиграть его. Однако первоначально необходимо обратиться в Росреестр или кадастровую службу специализированной организации, куда можно принести план своего участка и указать, что Ваши права ущемлены. После этого на Ваш участок выезжает бригада кадастровых инженеров, которые проверяют наличие ошибок или нарушений. С составленным протоколом, выданным государственным органом, уже можно обращаться в суд.

При межевании соседний участок залез на мой – что делать?

Участок по факту 27 соток, а по кадастру 15 – что делать?

Такие дела – не редкость, и выиграть их вовсе не сложно, как полагают многие. Кстати, до суда доходят в основном дела о спорах между соседями по земельным участкам. Если же проект межевания выполнен неверно по ошибке или халатности кадастровых инженеров, вопрос, как правило, решается на месте.

Отвечает адвокат Тейфук Гафаров (Симферополь):

К сожалению, качество работы землеустроителей оставляют желать лучшего. Еще хуже, когда заказчик работ умышленно пошел на захват чужой территории при помощи исполнителя. В этом случае единственный вариант защиты – суд. Во-первых, необходимо обратить внимание на сроки исковой давности. Здесь идет речь о том, когда стало известно о нарушении прав. Во-вторых, найти грамотного землеустроителя, который сможет, проведя замеры, установить нарушения. В идеале – когда работы будут заказаны Вашим адвокатом.

Как правило, проблемы возникают из-за того, что при оформлении нарушаются требования закона по согласованию границ с соседями. Согласование границ проводится со смежными соседями. Закон гласит, что эту процедуру можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или решив данный вопрос с каждым по отдельности. Зачастую нечистые на руку исполнители организуют фиктивные собрания и «рисуют» результаты в протоколе. Перспективы же судебного разбирательства зависят от того, действительно ли были нарушены Ваши права и правильно ли выбрана адвокатом правовая позиция.

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Продаем дачу. Нужно ли делать межевание?

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

Если границы земельного участка установлены с нарушением статей Градостроительного кодекса, необходимо делать новое межевание. Кадастровый инженер фиксирует границы участка при помощи межевых знаков и фиксирует их в документации. Если соседи либо сам собственник не согласны с результатами проведенной процедуры, то к составленному межевому плану Вы должны приложить свои возражения в письменном виде. В дальнейшем возражения будут рассмотрены в Росреестре, а при необходимости переданы в суд. Однако имейте в виду, что перед тем, как проводить межевание, нужно оповестить в письменном виде всех заинтересованных лиц – владельцев смежных участков.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Нужно обращаться в суд, если границы размежеваны не верно. Судебная практика складывается по-разному: все зависит от конкретных обстоятельств дела. Далеко не во всех регионах «земельщики творят беспредел». В Ставропольском крае все более-менее правильно. Вместе с тем у меня в практике было два таких спора, и оба были успешно решены в суде в пользу истца.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
4ccc87c4b1f6ec05